Инвестирование в недвижимость – общие положения

Виды инвестиций в недвижимость

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, первое, что, вероятно, приходит на ум, это покупка недвижимости для себя. Однако, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и не все они связаны именно с физической недвижимостью.

Основные моменты

  • Один из основных способов, с помощью которых инвесторы могут зарабатывать деньги в сфере недвижимости, — это стать арендодателем недвижимости.
  • “Флипперы” покупают недооцененную недвижимость, ремонтируют ее и продают с прибылью.
  • Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) предоставляют доступ к недвижимости без необходимости владеть недвижимостью, управлять ею или финансировать ее.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот взгляд на некоторые из основных вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестирования

Аренда недвижимости

Если вы инвестируете в арендную недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет в этой роли. Как собственник арендной недвижимости вы являетесь арендодателем, и самостоятельно следите за содержанием собственности, занимаетесь поиском арендаторов и решением всех вопросов, которые могут возникнуть в процессе.

Очень часто сдача в аренду собственной недвижимости это полноценный бизнес и не только в виде получения дохода, но также и постоянной работы. Иногда подобный бизнес может занимать все Ваше время. Если в ваших планах нет времени на деятельность по поиску арендаторов и обслуживанию недвижимости Вы можете обратится в одну из компаний, которая возьмет все хлопоты по ведению Вашего бизнеса на себя за небольшой процент.

Распространенная стратегия инвестирования – это покупка квартиры в кредит (ипотеку) и ее погашение за счет сдачи квартиры в аренду. В данном случае, внеся небольшой первоначальный платеж (до 30% от стоимости недвижимости), вы становитесь ее владельцем и за счет дохода от аренды погашаете ипотеку. После того как ипотека будет погашена, вы начинаете получать полноценный доход.

Другой основной способ, которым арендодатели зарабатывают деньги, — перепродажа. Если стоимость вашей собственности возрастет, вы сможете продать ее с прибылью (когда придет время) или взять кредит под залог собственного капитала для следующих инвестиций. Хотя недвижимость имеет тенденцию к росту и на сегодняшний день инвестирование в недвижимость является наиболее надежным способом не только защитить свой капитал от инфляции, но и значительно приумножить, хотя нет никаких гарантий.

Исторические цены

Недвижимость уже давно считается надежной инвестицией, и на то есть веские причины. До 2007 года исторические данные о жилье создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За некоторыми исключениями, средняя цена продажи недвижимости показывала постоянный рост в период с 1963 по 2019 год.

Перепродажа недвижимости

“Флипперы” покупают недвижимость с намерением владеть ею в течение короткого периода времени (часто не более трех-четырех месяцев) и быстро продать ее с прибылью.

Существует два основных подхода к перепродаже:

  1. Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет после определенного ремонта и обновлений. В идеале вы завершаете работу как можно быстрее, а затем продаете по цене, которая превышает ваши общие инвестиции (включая ремонт).
  2. Держи и перепродавай. Этот тип перепродажи работает по-другому. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете недвижимость на быстро растущем рынке, держите ее в течение нескольких месяцев, а затем продаете с прибылью.

Перепродажа недвижимости может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если он сделан правильно.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG) похожи на небольшие фонды для сдачи в аренду недвижимости. Если вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью, но не хотите быть арендодателем, инвестиционная группа по недвижимости может стать для вас решением.

Компания покупает или строит ряд зданий, часто квартир, а затем позволяет инвесторам покупать их через компанию. Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади. Но компания, управляющая инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и заботится о содержании, рекламе и поиске арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Теоретически это безопасный способ инвестировать в недвижимость. В стандартной версии аренда оформляется на имя инвестора, и все квартиры объединяют часть арендной платы, чтобы защититься от простоев. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы выплатить ипотечный кредит, даже если ваша квартира пуста.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить профиль доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную доходность в безрисковом сегменте. В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов особенно привлекателен в условиях неопределенности на рынках.

Диверсификация и защита

Еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость является ее потенциал диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую прибыль при уменьшении рисков.

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость. По мере роста экономики спрос на недвижимость повышает арендную плату, а это, в свою очередь, приводит к повышению стоимости капитала. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательскую способность капитала, обходя часть инфляционного давления на арендаторов и включая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила рычага

Инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Если вы хотите купить акцию, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку. В случае с недвижимостью, у вас есть волшебный метод финансирования — ипотека.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Это означает, что вы можете контролировать все имущество и принадлежащий ему капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер владения вашей собственности на недвижимость, но вы контролируете ее в ту минуту, когда документы подписаны.

Это то, что воодушевляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей. Они могут взять второй ипотечный кредит на свою недвижимости. Сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили лишь небольшую часть от общей стоимости.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и не забудьте провести исследование, прежде чем принимать какие-либо решения.

ЧТО ТАКОЕ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ?

КАТКЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ СЕВЕРНОГО КИПРА

Compare listings

сравнить